一、基礎設施公募REITs定義

　　我國公開募(mu)集基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)證券投(tou)資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)（以下簡稱基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)公募(mu)REITs）是指依法向社會投(tou)資(zi)者公開募(mu)集資(zi)金(jin)(jin)形(xing)成基(ji)(ji)金(jin)(jin)財產(chan)，通過基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)資(zi)產(chan)支持(chi)證券等(deng)特(te)殊目的(de)載(zai)體(ti)持(chi)有基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)項(xiang)目，由基(ji)(ji)金(jin)(jin)管理(li)人等(deng)主動管理(li)運營上(shang)(shang)述基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)項(xiang)目，并將產(chan)生的(de)絕(jue)大部(bu)分(fen)收益分(fen)配給(gei)投(tou)資(zi)者的(de)標準化(hua)金(jin)(jin)融產(chan)品(pin)。按(an)照規定，我國基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)(she)施(shi)(shi)公募(mu)REITs在證券交易所(suo)上(shang)(shang)市交易。

　　基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)資(zi)產支持(chi)證(zheng)(zheng)券(quan)是指依(yi)據(ju)《證(zheng)(zheng)券(quan)公司(si)及(ji)基(ji)金(jin)管理公司(si)子公司(si)資(zi)產證(zheng)(zheng)券(quan)化業(ye)務管理規定》等(deng)(deng)有(you)關規定，以基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)項目產生的現金(jin)流(liu)為(wei)償付來源，以基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)資(zi)產支持(chi)專項計劃(hua)為(wei)載體，向投資(zi)者發行的代表(biao)基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)財(cai)產或財(cai)產權(quan)益份額的有(you)價證(zheng)(zheng)券(quan)。基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)項目主要(yao)包括倉(cang)儲物流(liu)，收費公路、機場港(gang)口等(deng)(deng)交通設施(shi)(shi)，水電氣熱等(deng)(deng)市政(zheng)設施(shi)(shi)，污染治理、信息網(wang)絡、產業(ye)園區等(deng)(deng)其他基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)。

　　二、基礎設施公募REITs意義

　　基(ji)礎設施公(gong)募REITs是國際通行的配(pei)置資(zi)(zi)(zi)(zi)產，具有(you)(you)(you)流(liu)動(dong)性較高、收(shou)益(yi)相對(dui)穩定、安全(quan)性較強等(deng)特點，能有(you)(you)(you)效(xiao)盤(pan)活存(cun)量資(zi)(zi)(zi)(zi)產，填(tian)補當(dang)前金(jin)融產品(pin)空白，拓(tuo)寬社會資(zi)(zi)(zi)(zi)本投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道(dao)，提(ti)升直接融資(zi)(zi)(zi)(zi)比重，增強資(zi)(zi)(zi)(zi)本市場服務實體經濟質效(xiao)。短期看有(you)(you)(you)利于廣泛籌集項(xiang)目資(zi)(zi)(zi)(zi)本金(jin)，降低債務風險，是穩投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)、補短板的有(you)(you)(you)效(xiao)政策(ce)工具；長期看有(you)(you)(you)利于完善儲蓄轉(zhuan)化投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)機制，降低實體經濟杠桿，推動(dong)基(ji)礎設施投(tou)(tou)融資(zi)(zi)(zi)(zi)市場化、規范化健康發展。

　　三、基礎設施公募REITs架構特點

　　一是80%以上(shang)基(ji)(ji)金資產投資于(yu)基(ji)(ji)礎設(she)施資產支持證券，并持有(you)其全(quan)部(bu)(bu)份額；基(ji)(ji)金通過(guo)基(ji)(ji)礎設(she)施資產支持證券持有(you)基(ji)(ji)礎設(she)施項目公司(si)全(quan)部(bu)(bu)股權(quan)；

　　二是基(ji)金通過資產支(zhi)持證券(quan)和項(xiang)目公司(si)等特殊目的載體取得基(ji)礎設施項(xiang)目完全所有(you)權(quan)或(huo)經(jing)營權(quan)利；

　　三(san)是基(ji)金(jin)管理人(ren)主動運營管理基(ji)礎設施項目，以獲取基(ji)礎設施項目租金(jin)、收費等穩定(ding)現金(jin)流為主要目的(de)；

　　四(si)是(shi)采取封閉式(shi)運作(zuo)，收益(yi)分(fen)配比例不低于合并(bing)后基金年度可供(gong)分(fen)配金額的90%。

基礎設施公募REITs示例圖

　　四、基礎設施公募REITs產品特點

　　基(ji)礎設施公募REITs是(shi)并列于(yu)股(gu)票、債(zhai)券、基(ji)金和衍生品的(de)證券品種，產(chan)品具(ju)備以(yi)下(xia)特(te)點：

　　一是公募REITs可盤活存量(liang)資產，提(ti)升基(ji)礎設(she)施資產估值，獲(huo)得流(liu)動性溢價，同時提(ti)供(gong)增量(liang)投資資金(jin)，改善(shan)負(fu)債水平(ping)，降低(di)企(qi)業杠桿率(lv)，助力(li)企(qi)業“輕資產”運營模式轉型，更好(hao)地推(tui)動資本市場服務實體(ti)經濟；

　　二是公募(mu)REITs產品將90%的(de)基(ji)金年度(du)可分(fen)(fen)配利(li)潤用于(yu)(yu)分(fen)(fen)配，高比例(li)分(fen)(fen)紅，同時由(you)于(yu)(yu)基(ji)礎設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)權屬清(qing)晰，現金流(liu)持續(xu)、穩(wen)定，投(tou)資(zi)回報良好(hao)，填補了當前金融產品的(de)空(kong)白，豐富了投(tou)資(zi)品種，便利(li)投(tou)資(zi)者投(tou)資(zi)于(yu)(yu)流(liu)動性較弱的(de)基(ji)礎設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)；

　　三是公(gong)募REITs產品規則透(tou)明健全，比照公(gong)開發行證(zheng)券要求(qiu)建立上市審查制度，制定了完備的發售、上市、交易、收購、信息(xi)披露、退市等具體業務(wu)規則。基礎設(she)施項目可借助資(zi)本市場公(gong)開、透(tou)明機(ji)制，通過(guo)資(zi)本市場融(rong)資(zi)，引(yin)導金融(rong)資(zi)金參與(yu)實(shi)體項目建設(she)，實(shi)現(xian)高質量(liang)發展(zhan)。

　　五、上交所私募REITs實踐

　　上(shang)交(jiao)所積(ji)極(ji)探(tan)索實踐，初步構建了(le)類型豐(feng)富、運行穩健的私(si)募(mu)REITs市(shi)場。截至(zhi)2020年底，上(shang)交(jiao)所私(si)募(mu)REITs產品已經覆蓋(gai)高速公路(lu)、倉(cang)儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業等多種(zhong)不(bu)動產類型；推出了(le)首單基(ji)礎(chu)設(she)施私(si)募(mu)REITs，引領了(le)境內市(shi)場儲架(jia)式產品、可擴(kuo)募(mu)產品等多輪創新，為試(shi)點(dian)公募(mu)REITs積(ji)累了(le)豐(feng)富的實踐經驗。

　　此外，上交所(suo)基(ji)金市(shi)場(chang)(chang)(chang)規模占比超(chao)過交易所(suo)市(shi)場(chang)(chang)(chang)的70%，品種(zhong)覆蓋(gai)股(gu)票(piao)、債券、黃金、貨幣等多種(zhong)資產(chan)類(lei)別(bie)，連接場(chang)(chang)(chang)內(nei)、場(chang)(chang)(chang)外，跨越境(jing)(jing)內(nei)、境(jing)(jing)外。上交所(suo)ABS資產(chan)類(lei)型覆蓋(gai)應(ying)收(shou)賬款、融資租賃、消費(fei)金融、基(ji)礎設施等全部(bu)大類(lei)基(ji)礎資產(chan)，發(fa)行規模超(chao)過3萬億元(yuan)，市(shi)場(chang)(chang)(chang)規模約占交易所(suo)市(shi)場(chang)(chang)(chang)的70%。