上證函〔2023〕2526號(hao)
各市場參與人:
為貫(guan)徹落(luo)實中(zhong)國證監會《關(guan)(guan)于進(jin)一步推進(jin)基(ji)礎設施(shi)(shi)領域不動產(chan)投(tou)資信托基(ji)金(REITs)常態化發(fa)行相(xiang)關(guan)(guan)工作(zuo)的(de)通知》要求,促進(jin)公開(kai)募集基(ji)礎設施(shi)(shi)證券投(tou)資基(ji)金(REITs)(以下(xia)簡稱(cheng)基(ji)礎設施(shi)(shi)REITs)市場(chang)穩定健康發(fa)展,規(gui)范基(ji)礎設施(shi)(shi)REITs發(fa)行交易相(xiang)關(guan)(guan)事項,提(ti)振投(tou)資者信心,現就(jiu)優(you)化發(fa)行交易機制有關(guan)(guan)工作(zuo)安排通知如下(xia):
一(yi)、關于發售(shou)(shou)定價(jia)(jia)安(an)排。基金(jin)管理(li)人(ren)、財務顧問應當按照規(gui)定做好基礎設施(shi)REITs的(de)路演推介、詢價(jia)(jia)、定價(jia)(jia)、配售(shou)(shou)等(deng)工作;結合(he)(he)產品(pin)規(gui)模、行業特征、原(yuan)始權益人(ren)及其同一(yi)控(kong)制下的(de)關聯方自(zi)持比例等(deng)情況合(he)(he)理(li)確定戰略(lve)配售(shou)(shou)規(gui)模,優化(hua)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)結構,保(bao)障基礎設施(shi)REITs首次發售(shou)(shou)上市后流通份額(e)合(he)(he)理(li)充(chong)(chong)裕;建立(li)原(yuan)始權益人(ren)與投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)溝通機制,推動網(wang)下投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)在充(chong)(chong)分了(le)解項目基本情況、估值(zhi)情況、所屬市場和行業概況、發售(shou)(shou)方案等(deng)相關內容的(de)基礎上參與詢價(jia)(jia);根據網(wang)下投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)報(bao)(bao)價(jia)(jia)情況,結合(he)(he)公(gong)募證券投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)基金(jin)、公(gong)募理(li)財產品(pin)、社保(bao)基金(jin)、養老(lao)金(jin)、企業年金(jin)基金(jin)、保(bao)險資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)、合(he)(he)格境外機構投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)(zhe)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)等(deng)配售(shou)(shou)對象的(de)報(bao)(bao)價(jia)(jia)情況,合(he)(he)理(li)審慎確定認購價(jia)(jia)格。
二、關(guan)于詢價(jia)(jia)與(yu)認購。參與(yu)詢價(jia)(jia)的網(wang)(wang)下(xia)投資者(zhe)(zhe)應(ying)當根(gen)據(ju)基(ji)礎(chu)設施項目(mu)評(ping)估情況(kuang),遵(zun)循獨(du)立、客觀、誠信的原(yuan)則,合理(li)報價(jia)(jia),不得采取串(chuan)通合謀、協商(shang)報價(jia)(jia)等(deng)(deng)方(fang)式故(gu)意(yi)壓(ya)低或抬高(gao)價(jia)(jia)格(ge),不得有(you)其他違(wei)反(fan)公平競爭、破壞(huai)市(shi)場秩序等(deng)(deng)行為(wei);鼓勵(li)基(ji)金(jin)管(guan)理(li)人(ren)、財務(wu)顧問在確(que)定網(wang)(wang)下(xia)投資者(zhe)(zhe)配售(shou)(shou)原(yuan)則和配售(shou)(shou)方(fang)式時,引(yin)導認可(ke)(ke)基(ji)礎(chu)設施REITs長期投資價(jia)(jia)值(zhi)的投資者(zhe)(zhe)參與(yu)網(wang)(wang)下(xia)詢價(jia)(jia)及認購。基(ji)金(jin)管(guan)理(li)人(ren)、財務(wu)顧問可(ke)(ke)以(yi)根(gen)據(ju)項目(mu)路演(yan)情況(kuang),以(yi)增加承(cheng)諾(nuo)條款等(deng)(deng)形式,合理(li)審(shen)慎(shen)約定上市(shi)特定期限(xian)內(nei)網(wang)(wang)下(xia)投資者(zhe)(zhe)可(ke)(ke)交易的份(fen)額比(bi)例。期限(xian)、比(bi)例等(deng)(deng)具(ju)體要求可(ke)(ke)以(yi)由(you)基(ji)金(jin)管(guan)理(li)人(ren)、財務(wu)顧問與(yu)網(wang)(wang)下(xia)投資者(zhe)(zhe)協商(shang)確(que)定。
三、關(guan)于二級市(shi)場(chang)交易。做(zuo)(zuo)(zuo)市(shi)商應當按照規定加強基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)REITs做(zuo)(zuo)(zuo)市(shi)服務(wu)工作,提升(sheng)市(shi)場(chang)流動性,推動市(shi)場(chang)健(jian)康發(fa)展。上海證券交易所(以下簡稱本所)將優(you)化做(zuo)(zuo)(zuo)市(shi)商考核激(ji)勵機(ji)制,配合落實將基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)REITs做(zuo)(zuo)(zuo)市(shi)業務(wu)納入證券公司分類(lei)評價(jia)體系(xi)的有(you)(you)(you)關(guan)安排,表彰(zhang)優(you)秀基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)REITs做(zuo)(zuo)(zuo)市(shi)商。鼓勵長期(qi)持有(you)(you)(you)型投資者結合基(ji)礎(chu)(chu)設施(shi)(shi)REITs的產品(pin)特征,參考權(quan)益類(lei)產品(pin)拓寬(kuan)優(you)化現有(you)(you)(you)止(zhi)損線(xian)等(deng)風控機(ji)制安排。
四、關(guan)(guan)(guan)于資(zi)產評(ping)估行(xing)為。評(ping)估機構(gou)應(ying)當(dang)按照《公開募集基(ji)(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)證(zheng)券(quan)投資(zi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)指(zhi)(zhi)(zhi)引(yin)(試(shi)(shi)行(xing))》《上海證(zheng)券(quan)交易所公開募集基(ji)(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)證(zheng)券(quan)投資(zi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)(REITs)規(gui)則(ze)適用指(zhi)(zhi)(zhi)引(yin)第(di)(di)1號——審核關(guan)(guan)(guan)注事項(xiang)(試(shi)(shi)行(xing))(2023年修訂)》《公開募集基(ji)(ji)(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)證(zheng)券(quan)投資(zi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)運營操作(zuo)指(zhi)(zhi)(zhi)引(yin)(試(shi)(shi)行(xing))》等法(fa)律法(fa)規(gui)及(ji)本所相(xiang)關(guan)(guan)(guan)規(gui)定開展評(ping)估工作(zuo),在充分考(kao)慮市場環境和(he)底(di)層資(zi)產特征基(ji)(ji)(ji)(ji)礎(chu)上,合理(li)設置評(ping)估參數(shu),審慎確定評(ping)估結果。評(ping)估機構(gou)應(ying)當(dang)對評(ping)估參數(shu)的選(xuan)取進(jin)行(xing)獨立判斷,不得完全依賴第(di)(di)三方意見,同時應(ying)充分說明關(guan)(guan)(guan)鍵核心指(zhi)(zhi)(zhi)標的預測依據及(ji)合理(li)性,并對不利情形(xing)進(jin)行(xing)壓力測試(shi)(shi)。
原始權益人應當積極配合(he)基礎(chu)設施REITs資產(chan)評估工作,按照(zhao)規定提供相關經(jing)濟行為(wei)文件、資產(chan)權屬證明、財(cai)務會(hui)計信息和(he)其他資料(liao),并對材料(liao)的真實性、準確(que)性、完整性和(he)合(he)法(fa)性負責。
基(ji)(ji)金管理人、財(cai)務顧問應當結合基(ji)(ji)礎設施REITs同行業上市(shi)公司重大資產(chan)重組及大宗交易的估(gu)值參數(shu)選(xuan)取情(qing)況,對評估(gu)參數(shu)和(he)評估(gu)方法的選(xuan)取進(jin)行獨立(li)核(he)查,確保(bao)評估(gu)結果審慎合理。
評(ping)(ping)估機構、基金(jin)管(guan)理(li)人、財務顧問應當切實(shi)履行相應職責,本所將對評(ping)(ping)估機構的評(ping)(ping)估行為及基金(jin)管(guan)理(li)人、財務顧問的評(ping)(ping)估核查責任加強監管(guan)。
五、關(guan)于配套支持(chi)政策。基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施REITs是國際通行的配置資產,具有流(liu)動(dong)性(xing)較高(gao)、收益相對穩定(ding)、安全性(xing)較強等(deng)(deng)特點。后續本所將(jiang)進(jin)一步推(tui)動(dong)擴(kuo)大(da)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)中的基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(FOF)參與投資基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施REITs;配合中國證(zheng)(zheng)監會持(chi)續推(tui)動(dong)社保基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)、養老金(jin)(jin)、企業年金(jin)(jin)、公募(mu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)等(deng)(deng)機構投資者參與投資;積極推(tui)動(dong)將(jiang)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施REITs納入和香港證(zheng)(zheng)券交(jiao)易所互(hu)聯互(hu)通交(jiao)易標(biao)的,引入境外投資者,提高(gao)市場對外開放水平;研究推(tui)出基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設施REITs實時指數及ETF產品,不斷提升(sheng)二級市場流(liu)動(dong)性(xing)。
特此通知。
上海證券交易所
2023年8月29日