（2021年(nian)7月23日）

尊敬的張勇副(fu)(fu)主任、憲平副(fu)(fu)主任、李超副(fu)(fu)主席，尊敬的昆林書記，各位領(ling)導，各位嘉賓，女士們、先(xian)生們：

　　大家上午(wu)好！很高興再次參加中國REITs論壇年會，也非常榮幸(xing)與(yu)中國REITs論壇、蘇州市人民政府(fu)、中國建設銀(yin)行共同舉(ju)辦本屆年會。在此，我謹(jin)代表上海證券交易所，對大家的(de)(de)到來表示熱烈的(de)(de)歡迎！

　　開展基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)REITs試點(dian)，是貫徹落(luo)實(shi)(shi)黨中(zhong)央(yang)、國(guo)務(wu)院關于防風險(xian)、去杠桿、穩投(tou)資(zi)、補短板決策(ce)部署，深化(hua)金融供給側結構性改(gai)革(ge)，強化(hua)資(zi)本市(shi)場服(fu)務(wu)實(shi)(shi)體(ti)(ti)經濟能力，進一(yi)步創新投(tou)融資(zi)機制的(de)一(yi)項(xiang)重要舉措。去年4月(yue)30日(ri)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)領(ling)域公募REITs試點(dian)通知(zhi)發布以來，在(zai)國(guo)家(jia)發改(gai)委(wei)、各地(di)(di)政府的(de)悉心指(zhi)導和大力支(zhi)持下，上(shang)交所按(an)照中(zhong)國(guo)證監會統一(yi)部署，全力以赴抓好試點(dian)的(de)落(luo)實(shi)(shi)落(luo)地(di)(di)工作。隨著(zhu)6月(yue)21日(ri)首批5只產品(pin)正式(shi)上(shang)市(shi)，上(shang)交所基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)公募REITs試點(dian)工作實(shi)(shi)現(xian)了“四穩”——平穩上(shang)市(shi)、平穩交易(yi)、平穩運(yun)行、平穩預期。試點(dian)成效主要體(ti)(ti)現(xian)在(zai)三個方面：

　　一是集聚效應初步顯現。首(shou)批試(shi)點(dian)項目共融資170億元，包(bao)括五大(da)主(zhu)流基礎資產類型，分布在三大(da)重點(dian)區域，原始權益(yi)人(ren)涵蓋央企、地方國企以及外(wai)資企業，具有(you)較強的示(shi)范性(xing)和代表性(xing)。

　　二是市場運行平穩有序。首批發行(xing)交(jiao)易情況符合預(yu)期，投資者參與積(ji)極理性(xing)，發行(xing)市盈率(lv)整體(ti)超過(guo)15倍，二(er)級市場流(liu)動性(xing)維持在較為(wei)合理的區間(jian)，日均換手率(lv)在0.8%左右，整體(ti)高(gao)于境外成熟市場。價格發現(xian)功能(neng)較為(wei)有效，引(yin)導資源合理配置的作用正逐步發揮(hui)。

　　三是政策環境逐步優化。隨著發展(zhan)基礎設施REITs寫入(ru)“十四五”規劃，社會各界對基礎設施REITs的認識逐漸(jian)統一。在(zai)中央部委層(ceng)面，有關部門正積(ji)極研究制定稅收、投資者等支持(chi)政(zheng)策；在(zai)地方(fang)層(ceng)面，上海、北(bei)京等多地政(zheng)府(fu)出臺了專(zhuan)項支持(chi)政(zheng)策。

　　首批項目上(shang)市(shi)是一(yi)個(ge)重要的(de)里程碑，也是一(yi)個(ge)新起點(dian)(dian)。REITs市(shi)場剛剛拉開帷幕，仍需在探索中逐步完善，補齊短(duan)板。正(zheng)如李(li)超副主席所講，我(wo)們(men)要“凝聚共識，發(fa)揮(hui)合(he)力”。希望社(she)會各方(fang)繼(ji)續多提建設性(xing)意見，繼(ji)續給予支持(chi)和關注，共同呵護好(hao)、建設好(hao)中國版REITs市(shi)場，共同促進(jin)行業長期健(jian)康發(fa)展。借此機會，我(wo)想結合(he)試點(dian)(dian)運行情況，談幾點(dian)(dian)認識和體會，說的(de)不對的(de)地方(fang)，請大家批評指(zhi)正(zheng)。

　　第一，我國基礎設施REITs市場具有廣闊的發展前景。REITs起源(yuan)于房地(di)(di)產(chan)(chan)領域，因(yin)此有觀(guan)點認為REITs主要(yao)適(shi)用(yong)于房地(di)(di)產(chan)(chan)行業。事實上(shang)，在成(cheng)熟市(shi)場中(zhong)，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)REITs已(yi)經形成(cheng)規模(mo)化的(de)大(da)類(lei)資(zi)產(chan)(chan)，涵蓋了倉(cang)儲物流(liu)、通信設(she)(she)施(shi)(shi)、電力配(pei)送網絡、高速(su)公路及其他能(neng)產(chan)(chan)生長期(qi)穩定現金流(liu)的(de)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)資(zi)產(chan)(chan)。在美(mei)國(guo)(guo)，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)REITs市(shi)場占比接近40%。相較而言，我國(guo)(guo)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)體系規模(mo)龐(pang)大(da)且(qie)具(ju)備大(da)量(liang)優質資(zi)產(chan)(chan)，存量(liang)已(yi)達(da)130萬(wan)億元。其中(zhong)，適(shi)合(he)作為REITs投資(zi)標的(de)的(de)資(zi)產(chan)(chan)規模(mo)超(chao)過30萬(wan)億元，尤其在長三角等(deng)(deng)經濟(ji)發(fa)(fa)(fa)達(da)地(di)(di)區，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)資(zi)產(chan)(chan)類(lei)別(bie)全、規模(mo)大(da)、收益好，具(ju)備區域一(yi)體化的(de)聯動和集聚優勢，有望在全國(guo)(guo)率先形成(cheng)REITs產(chan)(chan)業要(yao)素聚集地(di)(di)和發(fa)(fa)(fa)展(zhan)高地(di)(di)。近期(qi)，國(guo)(guo)家發(fa)(fa)(fa)改委發(fa)(fa)(fa)布的(de)958號(hao)文將全國(guo)(guo)31個(ge)省市(shi)納入(ru)試(shi)點范圍，并新增(zeng)清潔能(neng)源(yuan)類(lei)、租賃(lin)住房類(lei)、旅游類(lei)資(zi)產(chan)(chan)等(deng)(deng)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)，為基(ji)(ji)(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)REITs發(fa)(fa)(fa)展(zhan)注入(ru)了新動能(neng)。

　　第二，REITs市場建設有利于提升權益融資比重，助力化解地方政府債務。從融(rong)資(zi)(zi)(zi)結構(gou)看，我國權(quan)益(yi)類融(rong)資(zi)(zi)(zi)占比仍然較(jiao)低，宏(hong)觀杠(gang)桿(gan)率已(yi)達277%，相對倚(yi)重債(zhai)務(wu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)的現(xian)狀不(bu)(bu)利于經(jing)濟高質量發(fa)(fa)展(zhan)。REITs是(shi)(shi)企(qi)(qi)業資(zi)(zi)(zi)產(chan)的公(gong)開(kai)發(fa)(fa)行(xing)(xing)上(shang)市(shi)，屬于權(quan)益(yi)型金融(rong)工具，在制度設計上(shang)充分(fen)借鑒了(le)股票市(shi)場經(jing)驗，其基礎(chu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)現(xian)金流的產(chan)生具備獨立(li)性(xing)，不(bu)(bu)依賴外(wai)部增(zeng)信(xin)，不(bu)(bu)附帶(dai)隱(yin)性(xing)債(zhai)務(wu)。由于REITs需要持續(xu)分(fen)紅，有(you)觀點認為(wei)，發(fa)(fa)行(xing)(xing)REITs增(zeng)加剛(gang)性(xing)兌付(fu)債(zhai)務(wu)，可能導致地方政府隱(yin)性(xing)債(zhai)務(wu)提升。但事實上(shang)，持續(xu)分(fen)紅派息(xi)特征，只是(shi)(shi)將經(jing)營產(chan)生的現(xian)金流按比例向(xiang)投資(zi)(zi)(zi)人(ren)分(fen)配，不(bu)(bu)引發(fa)(fa)發(fa)(fa)行(xing)(xing)人(ren)剛(gang)性(xing)兌付(fu)義(yi)務(wu)。這(zhe)不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)會增(zeng)加企(qi)(qi)業和(he)政府債(zhai)務(wu)負擔，還(huan)有(you)效(xiao)拓寬了(le)長期(qi)權(quan)益(yi)型融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠(qu)道，引導政府和(he)企(qi)(qi)業投融(rong)資(zi)(zi)(zi)從傳統的聚焦于負債(zhai)端(duan)(duan)管理(li)延伸到資(zi)(zi)(zi)產(chan)端(duan)(duan)管理(li)，為(wei)化解地方政府債(zhai)務(wu)開(kai)辟了(le)新路徑。

　　第三，基礎設施REITs有利于企業降低融資成本。有(you)觀點認為，REITs發(fa)行(xing)條(tiao)件要求4%現金流(liu)分(fen)派(pai)率(lv)，高(gao)于部分(fen)國有(you)企(qi)業(ye)的(de)債(zhai)務利息(xi)，發(fa)行(xing)REITs不利于企(qi)業(ye)降低融資(zi)(zi)成本(ben)。事實(shi)上(shang)(shang)(shang)，這(zhe)樣的(de)比較忽(hu)視了REITs對企(qi)業(ye)資(zi)(zi)產(chan)(chan)價值(zhi)重估、管理(li)效率(lv)提高(gao)、與企(qi)業(ye)債(zhai)務結構改善等(deng)多方(fang)面(mian)的(de)綜合作(zuo)用。IPO是企(qi)業(ye)上(shang)(shang)(shang)市(shi)，而REITs可(ke)以看作(zuo)資(zi)(zi)產(chan)(chan)上(shang)(shang)(shang)市(shi)。優質資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)份額化交易有(you)利于提升資(zi)(zi)產(chan)(chan)流(liu)動性，促(cu)進合理(li)定價。同(tong)時，企(qi)業(ye)可(ke)以比照股票(piao)上(shang)(shang)(shang)市(shi)的(de)做法，依(yi)托“PE+REITs”機制和擴募收購機制，利用企(qi)業(ye)專業(ye)管理(li)優勢(shi)，培育優質資(zi)(zi)產(chan)(chan)。后續還可(ke)通過持續注入(ru)或置換，形成“開發(fa)+運營+金融”的(de)全鏈條(tiao)經營模(mo)式，打造企(qi)業(ye)的(de)“資(zi)(zi)產(chan)(chan)上(shang)(shang)(shang)市(shi)平臺”，實(shi)現資(zi)(zi)產(chan)(chan)整(zheng)合和戰(zhan)略調(diao)整(zheng)，提升企(qi)業(ye)投資(zi)(zi)價值(zhi)。

　　第四，基礎設施REITs有利于國有資產保值增值。近(jin)年來(lai)，交通、市政等基(ji)(ji)礎設施類上市公司市凈率水平偏低，部(bu)分基(ji)(ji)建企(qi)業(ye)市凈率甚(shen)至低于(yu)0.3倍。相較于(yu)股權融資(zi)(zi)，REITs基(ji)(ji)于(yu)現金流收益法估值，可(ke)(ke)提(ti)供更加合理(li)的整體估值水平，其定價(jia)主要“錨”定于(yu)資(zi)(zi)產(chan)價(jia)值。以首批(pi)試點項(xiang)目(mu)來(lai)看(kan)，二級市場(chang)“市凈率”整體可(ke)(ke)觀(guan)。同時，企(qi)業(ye)可(ke)(ke)以通過并表方式繼續保(bao)有對國有資(zi)(zi)產(chan)的控(kong)制，首批(pi)9單試點項(xiang)目(mu)中，3單已(yi)明確(que)并表安(an)排。上市后，相關規則明確(que)了權益變動的“爬(pa)坡”信息披(pi)露機(ji)制和要約收購(gou)機(ji)制，能(neng)夠有效防止惡意收購(gou)REITs的控(kong)制權。通過發行REITs，將(jiang)基(ji)(ji)礎設施資(zi)(zi)產(chan)導入(ru)資(zi)(zi)本市場(chang)，將(jiang)會為做(zuo)優做(zuo)強國有資(zi)(zi)產(chan)提(ti)供一個重要路徑。

　　各位(wei)領導(dao)、各位(wei)嘉賓：

　　隨(sui)著我國(guo)(guo)基礎設(she)施(shi)REITs市(shi)(shi)場邁出“從(cong)無到有”的(de)第一步，建設(she)新制度、完(wan)善(shan)新規(gui)則、引導(dao)建立市(shi)(shi)場化約(yue)束(shu)機制，已(yi)成為當務之(zhi)急。我們要(yao)將借鑒國(guo)(guo)際最佳實(shi)踐與立足國(guo)(guo)情市(shi)(shi)情有機結合起來，持(chi)續優化完(wan)善(shan)制度，形成可復制可推廣的(de)常態(tai)化機制。上交所將在中(zhong)國(guo)(guo)證(zheng)監(jian)會(hui)指導(dao)下，深入總結試(shi)點經(jing)驗(yan)，認真解(jie)決存在問題與不(bu)足，不(bu)斷提升基礎設(she)施(shi)REITs服務實(shi)體經(jing)濟和國(guo)(guo)家戰(zhan)略的(de)質效(xiao)：

　　一是要嚴格把好準入關口，完善審核流程機制。完善審核內容和(he)標準，強化信息披露要求，壓嚴壓實(shi)主體責任，切實(shi)把好準入質量關，防范業務風(feng)險。近期，上交所將制(zhi)定發(fa)布審核流程指引，推進開門(men)辦審核，促(cu)進審核運(yun)行“陽光化”，主動(dong)接受社會各(ge)界(jie)監督。

　　二是要聚焦國家戰略，推動項目常態化供給。首批試點(dian)項(xiang)目的順利上市(shi)(shi)，為市(shi)(shi)場(chang)(chang)發(fa)(fa)展積累(lei)了實(shi)踐經驗和示范效應。要立足當前、著眼長遠，從(cong)“十四(si)五”的中長期視角(jiao)出(chu)發(fa)(fa)，緊緊圍繞(rao)國家重大戰略，積極(ji)支持創新驅動(dong)、綠色發(fa)(fa)展、民生保障等重要領域，協助(zhu)解決重點(dian)難點(dian)問(wen)題，盡(jin)快(kuai)落(luo)地成(cheng)(cheng)熟(shu)項(xiang)目。在此基礎上，推動(dong)項(xiang)目資源持續供(gong)給，穩(wen)中求進(jin)，形成(cheng)(cheng)市(shi)(shi)場(chang)(chang)的規(gui)模效應和集(ji)聚效應。

　　三是要探索完善治理機制，提升運營效率。剛才李(li)超副主(zhu)(zhu)席提到(dao)，REITs試(shi)點(dian)帶給我們(men)全新的(de)(de)治(zhi)理模(mo)式與(yu)理念，是基(ji)于傳統上(shang)市公(gong)司治(zhi)理模(mo)式之(zhi)外的(de)(de)有益探(tan)索，我非常認(ren)同。決(jue)定(ding)REITs可持續發展的(de)(de)關鍵因素，在于項目的(de)(de)高效(xiao)和專業(ye)化運營。因此，我們(men)需要(yao)在總結試(shi)點(dian)經驗的(de)(de)基(ji)礎上(shang)，結合(he)境外市場實踐和我國國情，加快探(tan)索有效(xiao)激(ji)勵和相互制衡的(de)(de)內(nei)部治(zhi)理機制，進(jin)一步激(ji)發優質資(zi)(zi)產持有人(ren)參與(yu)試(shi)點(dian)的(de)(de)主(zhu)(zhu)動性和積(ji)極性，提升REITs運營效(xiao)率(lv)，為投資(zi)(zi)者(zhe)帶來穩定(ding)的(de)(de)回報。

　　四是要優化投資者結構，促進市場合理定價。借鑒境外成熟市(shi)場(chang)投(tou)資者(zhe)結構(gou)(gou)特征，推動擴大公募REITs投(tou)資群體，引入REITs投(tou)資專項基金、全國社保(bao)基金、養老金、企業年金等多元(yuan)長期投(tou)資者(zhe)，強化REITs市(shi)場(chang)的配置屬(shu)性和(he)理財屬(shu)性，不(bu)斷優化結構(gou)(gou)、豐富類型。同時，研究推進將REITs產(chan)品(pin)納入融資融券標的，完(wan)善做市(shi)商制度，提升(sheng)產(chan)品(pin)流(liu)動性。伴隨著(zhu)試點深入，適時研究推動公募REITs指(zhi)數制定以(yi)及其指(zhi)數ETF產(chan)品(pin)開發。

　　五是要完善擴募機制，助力可持續發展。擴募(mu)(mu)(mu)機制(zhi)是(shi)REITs生命力的(de)重要(yao)源泉，支持運作(zuo)良好的(de)REITs通(tong)過擴募(mu)(mu)(mu)機制(zhi)做大做強(qiang)，健全(quan)正(zheng)向激勵機制(zhi)，是(shi)形(xing)成市場化優勝劣汰(tai)，提升(sheng)REITs整體市場表現(xian)的(de)重要(yao)途徑。要(yao)抓(zhua)緊完(wan)善擴募(mu)(mu)(mu)機制(zhi)，盡快制(zhi)定配套規則，明確實(shi)施流程及信息披露安(an)排(pai)，挖(wa)掘可擴募(mu)(mu)(mu)資(zi)產，盡早實(shi)現(xian)REITs全(quan)鏈條(tiao)管理，進一(yi)步推進我國REITs常態(tai)化發(fa)展(zhan)。

　　六是要持續強化日常監管，督促規范運營。要比照上市公司監(jian)(jian)管，持續完善REITs日(ri)常監(jian)(jian)管體(ti)系建設，重點做好(hao)信息(xi)(xi)(xi)披(pi)露、關聯交易、規(gui)范(fan)運行等事項(xiang)監(jian)(jian)管，規(gui)范(fan)定期和臨時報告披(pi)露，加強(qiang)信息(xi)(xi)(xi)披(pi)露監(jian)(jian)管。同時，建立與證(zheng)監(jian)(jian)會派出機構的信息(xi)(xi)(xi)共享和監(jian)(jian)管聯動機制(zhi)，形(xing)成(cheng)監(jian)(jian)管合力。

　　七是要適時研究推動專項立法，加強法治保障。依托(tuo)《證券(quan)法》推動專門立法，系(xi)統構建符合REITs特點的制(zhi)度安排。建議通過制(zhi)定不動產資產支持證券(quan)管理條例或REITs管理辦(ban)法等方式(shi)，健全完善(shan)REITs規則體系(xi)，夯實REITs市(shi)場高質(zhi)量(liang)發展法律基礎(chu)。

　　各位領(ling)導、各位嘉賓(bin)：

　　“十(shi)四(si)五”時期，我國(guo)(guo)將進入(ru)“兩個(ge)一(yi)百年(nian)”奮斗(dou)目標歷史交匯期，上(shang)交所將深入(ru)學習領會習近平總書記(ji)“七一(yi)”重要講話精神(shen)，在中國(guo)(guo)證監會的(de)領導下，勇于擔當，優(you)化服(fu)務(wu)(wu)，把REITs市(shi)(shi)場(chang)建設工(gong)作更好融入(ru)資本市(shi)(shi)場(chang)改革發展的(de)全局當中，推動資本市(shi)(shi)場(chang)高質量發展。同時，上(shang)交所將堅決立(li)足市(shi)(shi)場(chang)組(zu)織者、服(fu)務(wu)(wu)者、監管者的(de)角色，堅持“四(si)個(ge)敬畏，一(yi)個(ge)合力”的(de)理念，與(yu)各方(fang)一(yi)道，共同譜寫(xie)資本市(shi)(shi)場(chang)服(fu)務(wu)(wu)實(shi)體經濟(ji)的(de)新篇章(zhang)。

　　最后，預(yu)祝本次中國REITs論壇年會(hui)取得圓滿成功！謝謝大家！